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戸建て住宅と比較した場合、より安全で安心な居住形態、いわば都会の中の要塞としての役割への期待がうかがえたということでした。
この背景には、耐震強度偽装事件の影響などがあったとしても、多くの都市生活者が、いつ襲ってくるかわからない地震、多発凶悪化する都市犯罪など、さまざまな危険に対して、いつか自分自身が当事者、被害者となるのではないかという不安にさいなまれていることが透けて見えました。
仮に、マンションに求める価値がこのように変化しつつあるのだとしたら、管理がもつ意味は格段に大きいことになります。
安全や安心の確保はまさに管理そのものの本質であるからです。
マンションの価値を高めていくためには、管理をだれかに任せきってしまうのではなく、住民自身が管理に対してもっと関心を持って、主体的に取り組むことが必要だと思います。
平成10年にマンション管理適正化推進法という法律ができました。
本来、マンションは共有の資産であるとはいえ、独立した個人が所有し利用するもので、国が法律をつくって管理の内容や方法についてとやかく言うのもおかしな話かもしれません。
しかし、事態は深刻であり、問題は重要です。
これまでのように、マンションの管理を区分所有者の自主性だけに任せておくと、さらにトラブルが多発し、マンションという居住形態への信頼や期待が薄れ、その結果、また以前のような、「戸建てまでのつなぎ」、という地位に逆戻り人任せで本当にいいのかマンションの管理は、本当に管理会社や管理人だけに任せておけばいい問題なのでしょうか。
それではいい管理・資産価値を高める管理は得られない、と私は思います。
まずは、管理に対する意識を改革することが必要です。
多くの区分所有者は管理というものを、義務であるとか責任のように「外部から与えられたやむを得ないもの」のようにとらえているのではないでしょうか。
確かに、これまでマンションというのは、平均すると築20年から30年程度で建て替えるものだという認識を、国もディベロッパー、もちろん私たち住民側も無意識のうちにもっていたのかもしれません。
マンションは二戸建てに住むまでのワンクッションだと考えていた人が多かったという側面もあります。
だからこそ、マンションを購入した人は自分たちが住んでいるマンションの行く末を深く考えたりすることはなく、管理に対する関心も低かったのかもしれません。
でも、管理は本来、自分たちの住環境をよりよいもの、安全なものに変え、自分たちの資産の価値を、より高めていくための手段です。
自分たちのため前向きに、積極的に関わらなければならない問題です。
管理のよいマンションがよいマンションだとすると、管理を怠ったマンションはどのような状況になるのでしょうか。
ここで、管理が悪いとどうなるのか、考えてみましょう。
老朽化したマンションの賃貸化を例にして、マンションが陥る資産価値低下のスパイラルについてみることにします。
一般にマンションでは築年数が10年越えるころから戸を自宅使用から賃貸に切り替える区分所有者が増えてきます。
それが、築年数20年を超えると、賃貸率も20%以上になり、ほほ3戸に1戸は借家という状態になります。
もとも管理が悪ければ資産は低下管理状況が悪くなることでやがて資産価値も低下します。
資産価値が低下すると、処分するより賃貸して運用しようという傾向がさらに高くなり、賃貸化がより進む。
そして、最後にはマンションに残る区分所有者も自分たちの住まいを改善していこうという意欲を失っていく、これが管理を怠ったマンションが陥る資産低下のスパイラルです。
このスパイラルにいったん入り込むと、ここから抜け出すのは本当に大変です。
よほど立地がよいなどの条件がない限り、これを改善することはほとんど不可能に近いのではないか、と思います。
そうならないためには、早い段階から区分所有者同士がしっかりとコミュニケーションをとって、自分たちの資産の管理に責任をもって取り組むことが大切です。
マンションにとっての管理は、ちょうどパソコンにとってのソフトウェアのようなものです。
日常の管理サービスの行われないマンションは、ソフトウェアが組み込まれていないパソコンと同じ、ただの箱に過ぎません。
便利なソフトを組み込んで使い勝手のよいものにしなければなりません。
管理がよいマンションこそが、本当によいマンションなのです。
人目が行き届きにくい駐輪場や裏側の出入り口の防犯対策はきちんとしたい。
快適的なマンションライフを支える維持管理アンケートを活用する大きな集団で「ものごと」を決めるというのは簡単ではありません。
マンションもしかりです。
年齢・性別、家族構成も職業も異なる人たちの集団の中で、大勢の区分所有者が集まって話し合いを行い、ものごとを決定するというのは実際にはとても難しいことです。
とくに、方針であるとか、計画などの抽象的な課題を検討する場合、大勢の人が集会で意見をぶつけ合いつつ集約を図るのは困難です。
そのような時に、アンケート調査はとても有効な手段です。
全体の傾向をつかむと同時に、個々の意見も反映されてくるからです。
その結果をもとに意見の集約を図り、集会などで議論をすればより深い理解が可能です。
とくに、大きな集団になるほど、集会が「かたち」ばかりのものになってしまうので、アンケートなどにより一般の区分所有者の意向を常に把握しておくことはとても重要です。
また、回答することで各自が自らの考えを整理するきっかけになったり、積極的に発言する機会のない方にとっての意見発表の場となったり、といった効用も期待できるのです。
私たちコンサルタントもアンケート結果を見て、これから進むべき方向性や潜在的な希望を考える上での大きなヒントを得ることが大いにあります。
ただし、アンケートを単なる一方通行的な意思の確認に終わらせてはいけません。
マンションの未来や課題について区分所有者が話し合いを始めるきっかけにすることが大切です。
ここでは、よい管理を実現するために必要な条件とは何か、そしてよい管理を実施するための条件とは何かについて考えてみたいと思います。
マンションは仮の住まいで、いつか売却して転出するものだと考えれば、マンションの管理に求められるものも、建物や設備を修繕しながら維持することで、こと足りるのかもしれません。
しかし、ある調査によれば、1980年にはわずか約10%しかいなかったマンション居住者の中の永住希望者の割合が、1993年には約30%に上昇し、2003年には約40%に達しています。
さらに築十年以上のマンション居住者の意識調査でも、「このまま永住する」「リフォームして住みやすくする」という答えが半数を超えた例があります。
これらの数字からもうかがえるように、マンションへの永住志向はこれからさらに高まるものと予想されます。
と同時に、マンションに求める価値も変わってくるでしょう。
マンションに期待する価値がこのように変化すれば、安全や安心の確保は管理そのものの問題であるため、マンションの管理がもつ意味は格段に大きいものとなるはずです。
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